武漢房產(chǎn)顧問(wèn)律師事務(wù)所-鷹和卓律所(圖)

對(duì)于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失

主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題包括三種情形：一是房屋未經(jīng)驗(yàn)收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題；二是房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題；三是房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用后，經(jīng)核驗(yàn)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問(wèn)題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應(yīng)通過(guò)檢驗(yàn)確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問(wèn)題，在確定此前提下，買(mǎi)受人可依法行使索賠權(quán)利。

【律師提醒】

本案的案由屬于商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛之訴，并不是環(huán)境污染侵權(quán)之訴，不須討論環(huán)境污染責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，因此開(kāi)發(fā)商認(rèn)為其不是噪聲污染的加害者的抗辯理由是不能成立的。作為開(kāi)發(fā)商，在進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)小區(qū)的位置事先考慮噪聲影響，并提出相應(yīng)的設(shè)計(jì)要求，這是其作為賣(mài)方的義務(wù)。當(dāng)然，本案中如果開(kāi)發(fā)商事后能夠與立交橋的主管單位協(xié)商，通過(guò)加設(shè)隔音設(shè)施降低交通噪聲，使小區(qū)住宅內(nèi)的噪聲降低到不影響居住的范圍，則也就可能不會(huì)退房了。

對(duì)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用體現(xiàn)了原理中的誠(chéng)實(shí)信用原則，有利于保護(hù)承的合法權(quán)益。但是，為了平衡善意買(mǎi)受人與承的利益，防止出賣(mài)人與承惡意、損害買(mǎi)受人合法權(quán)益的可能性?！百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用一般應(yīng)具備三個(gè)條件：其一，原房屋租賃合同是有效的；其二，租賃房屋已交付于承；其三，武漢房產(chǎn)顧問(wèn)律師事務(wù)所，出將租賃房屋所有權(quán)讓與第三人。特別需要注意的是，租賃房屋必須以交付承使用作為租賃產(chǎn)生物權(quán)性質(zhì)之法律后果的公示形式，只有如此，承才能據(jù)此對(duì)抗租賃房屋新的所有人，依法行使其合同權(quán)利。

作為房屋租賃合同的承還應(yīng)知道“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的兩種例外情況：

其一，房屋在出租前已設(shè)立權(quán)，因權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；其二，房屋在出租前已被人院依法查封的。在這兩種情況下，承提出適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則是得不到支持的。　　

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