房產(chǎn)買賣-威能律師事務所-房產(chǎn)買賣合同爭議

?能否以未辦理房屋產(chǎn)權登記為由主張房屋買賣合同無效？

        訂立房屋買賣合同后，可能會出現(xiàn)無法辦理房屋產(chǎn)權登記的情況，這樣一來，房屋買賣合同的買方就不同意了，買房自然是要拿到房產(chǎn)正書，沒有房產(chǎn)證書，權益將無法保證，那么，能否以未辦理房屋產(chǎn)權登記為由主張房屋買賣合同無效？

        根據(jù)我國法律規(guī)定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”由此可見，繼承房產(chǎn)買賣，是否辦理房屋產(chǎn)權登記，并不影響房屋買賣合同的效力，但當事人在另有約定除外。當然，房屋買賣合同買方可以根據(jù)約定主張解除房屋買賣合同。陜西威能律師事務所處理房屋租賃合同糾紛、房屋買賣合同問題，我們以為您提供服務，期待與您合作。

買賣不破租賃原則

        買賣不破租賃原則即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受者不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租者返還租賃物。

        買賣不破租賃原則旨在保障承租者的承租權利，租賃在先者，房產(chǎn)買賣，任何情況下均遵循買賣不破租賃原則。但是買賣不破租賃原則是由例外的，在處理買賣不破租賃原則與di押權的關系上應二者成立時間不同存在區(qū)別，若租賃在先，則依舊遵循買賣不破租賃原則，但是若di押在先，租賃在后，買賣不破租賃原則不得對抗已經(jīng)登記的di押權。

        當然，買賣不破租賃原則并不影響處分合同的效力與無權變動，只是新的所有權人需要繼續(xù)履行原租賃合同而已。陜西威能律師事務所處理房屋租賃合同糾紛、房屋買賣合同問題，我們以為您提供服務，期待與您合作。

        房屋面積是房屋買賣合同的必備條款，房屋價格也是按照房屋面積計算的，可以說面積對房價起著重要因素，然而交付房屋時面積與房屋買賣合同約定不符也是常見現(xiàn)象，實際中面積不符主要遵循以下處理方法：

交付使用的房屋面積不符，房屋買賣合同有約定的，房產(chǎn)買賣合同爭議，按照約定處理;房屋買賣合同沒有約定或者約定不明確的，房產(chǎn)買賣稅，按照以下原則處理:

        (1) 面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)，按照房屋買賣合同約定的價格據(jù)實結算，購買方請求解除合同的，不予支持;

        (2) 面積誤差比超出3%，買受人請求解除房屋買賣合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行買賣合同，實際面積大于房屋買賣合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由賣方承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于房屋買賣合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由賣方返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由賣方雙倍返還買受人。陜西威能律師事務所處理房屋租賃合同糾紛、房屋買賣合同問題，我們以為您提供服務，期待與您合作。

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