廣州增城區(qū)咨詢-房屋買賣合同律師-怎樣退房款咨詢

廣州商品房質(zhì)量有問題能拒絕收樓嗎？

  張靜律師解答：一般不能，一般只要房屋通過竣工驗(yàn)收備案就說明房屋符合收樓條件。處罰有充分證據(jù)證明通過了竣工驗(yàn)收備案，怎樣退房款咨詢，但仍然有嚴(yán)重影響居住的質(zhì)量問題，違約金過低咨詢，這個(gè)就需要由法官來自由裁量是否符合拒絕收樓的條件了，風(fēng)險(xiǎn)很大。

相關(guān)法條：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十一條：出賣人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件，買受人以商品房質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕接收，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持，但買受人有證據(jù)證明商品房在交付時(shí)存在嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題的除外。買受人接收商品房不影響出賣人對(duì)商品房質(zhì)量問題承修義務(wù)。

商品房符合合同約定的交付條件，且合同約定的交付期限屆滿，出賣人已經(jīng)依約通知買受人接收商品房，買受人無正當(dāng)理由拒絕接收的，視為辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日商品房已經(jīng)交付。

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以租代售的公寓買賣糾紛中，是否適用商品房交樓標(biāo)準(zhǔn)？

  張靜律師解答：不適用。如下面這個(gè)案件，承稱公寓尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證故不具備交樓條件。法z院審理后認(rèn)為我國法律、行規(guī)中并無租賃房屋須取得的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》方能交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，故認(rèn)定房屋已具備交樓條件。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于涉案物業(yè)是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)的問題。涉案合同附件約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)屬于裝修標(biāo)準(zhǔn)，劉某無證據(jù)證明已有的裝修瑕疵影響其正常使用租賃物，哪些情況能解除合同，故其針對(duì)裝修瑕疵所提出的異議并不足以證明涉案物業(yè)不符合合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)?！督ㄖā返诹粭l第二款規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！断婪ā返谑龡l第二款規(guī)定：依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，涉案項(xiàng)目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，于2018年2月8日前竣工驗(yàn)收合格并于2018年7月4日通過消防驗(yàn)收，已符合前述法律的強(qiáng)制性規(guī)定。我國法律、行規(guī)中并無租賃房屋須取得的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》方能交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，劉某以涉案物業(yè)取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》才具備交付條件缺乏合同依據(jù)以及法律依據(jù)?！逗贤ā返诙僖皇鶙l規(guī)定：“出應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”劉某稱涉案房屋系用于商業(yè)活動(dòng)，雖然涉案物業(yè)于2018年9月6日才取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，但在2018年9月1日之前已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并通過消防驗(yàn)收，且已有企業(yè)于2018年9月1日前以位于涉案項(xiàng)目的房屋作為注冊(cè)地址辦理工商登記并開展經(jīng)營活動(dòng)，由此可見，涉案房屋所具備的條件對(duì)于實(shí)現(xiàn)劉某合同目的并無實(shí)質(zhì)影響。據(jù)上，法z院認(rèn)定涉案物業(yè)在2018年9月1日前已經(jīng)具備基本交付條件。

廣州消防通道被堵業(yè)主能拒絕收樓嗎？

  張靜律師解答：不一定，實(shí)踐中可能不同法官判z決不同。有的法官判消防通道被堵業(yè)主能拒絕收樓并主張逾期交樓違約金，有的判不可以。主要還是看消防通道被堵是否真是對(duì)業(yè)主的出現(xiàn)造成嚴(yán)重影響。如下面這個(gè)案件，法z院就認(rèn)定業(yè)主不能拒絕收樓。

判z決書節(jié)選：

本院認(rèn)為，廣州增城區(qū)咨詢，首先，是否存在案涉消防通道不能通行導(dǎo)致陳某無法收樓的情形。案涉消防通道如何建設(shè)并不在《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》約定的交樓條件范圍內(nèi)。案涉房屋已經(jīng)滿足雙方合同約定的交樓條件，陳某據(jù)以主張案涉消防通道被封堵的證據(jù)發(fā)生在交樓期限屆滿且御某公司通知收樓之后，在此之前陳某無證據(jù)證明案涉消防通道無法通行導(dǎo)致其無法收樓，且陳某也主張是案外人澳某公司封堵該通道。至于陳某提出的澳某公司封堵案涉通道的原因，陳某無提交證據(jù)證明，本院不予采納。澳某公司封堵案涉通道是否給陳某造成損失，不屬于本案審理范圍，本院不予審處。案涉房屋在交樓期限之前具備交樓條件且御某公司通知收樓的情況下，陳某不收樓并主張御某公司應(yīng)賠償其損失缺乏理據(jù)。

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