廣州增城區(qū)咨詢-房地產(chǎn)糾紛律師-哪些情況能解除合同

廣州開發(fā)商用補(bǔ)充協(xié)議變更了合同條款有效嗎？

  張靜律師解答：有效的，但如顯失公平法z院也會(huì)酌情調(diào)整。如下面這個(gè)案件，補(bǔ)充協(xié)議約定因開發(fā)商的原因?qū)е潞贤獬?，開發(fā)商也不用承擔(dān)違約責(zé)任，廣州增城區(qū)咨詢，只需退還房款。法z院認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議有效，未支持違約金，但開發(fā)商仍需賠償購房人的實(shí)際損失。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于劉某請(qǐng)求碧某物業(yè)公司賠償損失及支付違約金的問題。劉某依據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同第十九條請(qǐng)求碧某物業(yè)公司支付違約金，但是該條款已經(jīng)被合同附件七補(bǔ)充協(xié)議第十六條所取代，補(bǔ)充協(xié)議第十六條并無違約金支付的約定，故劉某請(qǐng)求碧某物業(yè)公司支付違約金并無合同依據(jù)。但是碧某物業(yè)公司的行為導(dǎo)致合同解除確實(shí)會(huì)造成劉某損失，而劉某為涉案商鋪辦理產(chǎn)權(quán)登記支付了非住房房屋登記費(fèi)1100元、住房交易手續(xù)費(fèi)276元、契稅與印花稅60075.48元，開發(fā)商延期交樓咨詢，因此，劉某請(qǐng)求碧某物業(yè)公司賠償上述費(fèi)用(合計(jì)61451.48元)，理據(jù)充分，法z院予以支持。

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廣州商品房買賣合同約定綠地、露臺(tái)等共有部分贈(zèng)送給業(yè)主有效嗎？

  張靜律師解答：將業(yè)主共有的面積贈(zèng)送給某個(gè)業(yè)主的約定無效。

相關(guān)法條：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十一條：商品房買賣合同違反規(guī)劃，約定將業(yè)主共有的綠地、空地、露臺(tái)等贈(zèng)與買受人或者由買受人，或者約定出賣人利用建筑物共有部分的，屬于違反物權(quán)法第七十條、七十六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效。

《物權(quán)法》

第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

(三)業(yè)主委z員會(huì)或者更換業(yè)主委z員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

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廣州開發(fā)商取得竣工驗(yàn)收備案表但未通水電氣符合交樓條件嗎？

  張靜律師解答：不符合。必須取得竣工驗(yàn)收備案并符合三通，即供水、供電、供煤氣，是否通郵不影響收樓。

判z決書節(jié)選：

富某公司與張某約定的供水、供電、供煤氣及通郵等條件是富某公司向供水、供電、供煤氣、郵政等公司申請(qǐng)辦理實(shí)際接通，可為買受人使用的必要居住條件。供水、供電、供煤氣、郵政等條件的取得可能于富某公司取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》之前，也可能在后。為此，海珠法z院在前案中曾判處逾期交樓的違約金計(jì)至富某公司《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》之日止，未充分考慮供水、供電、供煤氣、郵政等條件取得的情況。由于富某公司何時(shí)具備交樓條件的時(shí)間尚不確定，也不能確定業(yè)主收樓的時(shí)間，基于公平原則，本院予以調(diào)整計(jì)至判z決生效之日止。本案認(rèn)定與前案處理并無沖突。

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