宅基地贈(zèng)與合建糾紛咨詢常用解決方案「廣州合拓」

廣州沒(méi)有宅基地證的房屋繼承糾紛法z院處理嗎？

  張靜律師解答：沒(méi)有宅基地證，如果有李姐社的權(quán)屬證明和合法的報(bào)建材料，在繼承和離婚一類的案件中，法z院還是可以就使用權(quán)進(jìn)行判z決處理，但在買賣、合建協(xié)議無(wú)效等糾紛統(tǒng)不處理。如果只有李姐社的權(quán)屬證明，沒(méi)有合法的報(bào)建材料，則法z院也不處理。如下面這個(gè)案件，報(bào)建材料1996年，而買地合同是1998年簽訂，違反了先買地后報(bào)建的正常程序，終法z院認(rèn)定無(wú)法證明涉案房屋屬于被繼承人遺留的合法財(cái)產(chǎn),涉案房屋權(quán)屬不明，判z決不于處理。

判z決書(shū)節(jié)選：

一審法z院認(rèn)為：關(guān)于廣州市天河區(qū)某村文華新大街XX號(hào)房,現(xiàn)有證據(jù)證實(shí)該房屋所在宅基地使用人為被繼承人徐某,房屋原報(bào)建層數(shù)為三層半,后經(jīng)加建,現(xiàn)層數(shù)為七層,加建部分未經(jīng)合法報(bào)建,而且該宅基地上房屋未取得合法權(quán)屬證明,房屋權(quán)屬不明。因此,該房屋無(wú)法發(fā)生繼承,不予處理,潘某1、潘某2、潘某3、潘某4主張繼承該房屋的意見(jiàn)不能成立,不予支持。

二審法z院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為廣州市天河區(qū)某村文華新大街XX號(hào)房的處理問(wèn)題。本案中,雖然廣州市天河區(qū)某街某村第十三股份合作李姐社出具的《證明》,載明被繼承人徐某于1998年7月10日向該社購(gòu)得涉案宅基地,但并未辦理相應(yīng)的宅基地使用權(quán)證,而且潘某5所提交的《廣州市天河區(qū)建筑工程許可證》顯示,在上述涉案宅基地上報(bào)建房屋的時(shí)間為1996年1月22日,報(bào)建時(shí)間在購(gòu)買之前,且涉案房屋建成后亦未辦理相應(yīng)的權(quán)屬證明,無(wú)法證明涉案房屋屬于被繼承人徐某遺留的合法財(cái)產(chǎn),涉案房屋權(quán)屬不明,故潘某1、潘某2、潘某3、潘某4上訴請(qǐng)求繼承該房屋缺乏事實(shí)與法律依據(jù),本院不予支持。

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廣州城鎮(zhèn)取得宅基地證合法嗎？

  張靜律師解答：城鎮(zhèn)只要在1999年前取得了宅基地證就是合法的。

第四、關(guān)于駱哥是否具備申請(qǐng)宅基地使用權(quán)資格的問(wèn)題。根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)土資發(fā)2016【191號(hào)】)的規(guī)定,“1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時(shí)止,非農(nóng)業(yè)居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記,超過(guò)批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明。”因被訴宅基地使用證是在1996年核發(fā)的,即使駱哥當(dāng)時(shí)不屬于農(nóng)業(yè),亦不影響被訴宅基地使用證的合法性。因此,被訴宅基地使用證的核發(fā)并無(wú)不當(dāng)。

廣州宅基地買賣糾紛中，同個(gè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社的算同村人嗎？

  張靜律師解答：同一個(gè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社的，也算同村人。

法z院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是蘇賣家等與龍買家等是否屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》是否有效。根據(jù)《土地管理法》第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委z員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理”的規(guī)定，集體所有的土地是由村集體組織進(jìn)行統(tǒng)一管理。本案中，雖然蘇賣家等與龍買家等分屬于白頭石經(jīng)濟(jì)合作社和班嶺經(jīng)濟(jì)合作社，但兩合作社均屬于黃陂經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，蘇賣家等與龍買家等系黃陂經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社社員及黃陂社區(qū)居民委z員會(huì)的居民，在“村改居”之前，蘇賣家等與龍買家等同屬于黃陂村的村民，故涉案房屋系本村村民之間的買賣，排除了房屋不能流轉(zhuǎn)的障礙，蘇賣家等主張雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定缺乏依據(jù)。判z決駁回蘇某要求確認(rèn)合同無(wú)效的訴求。