廣州番禺區(qū)合作建房打官司咨詢信賴推薦 宅基地買賣協(xié)議案律師

廣州繼承人之一拆除父母的宅基地房后重建，其他繼承人有份嗎？

  張靜律師解答：無份，如果父母的宅基地房已經(jīng)被拆除重建，則其他繼承人不能再要求繼承新建的房屋。如果其他繼承人認(rèn)為重建人了自己的權(quán)益，可提起侵權(quán)損害賠償之訴。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為,首先,根據(jù)《物權(quán)法》第三十條規(guī)定,因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。本案所涉房屋的原使用權(quán)人是張某某,建筑面積95.5平方米,后經(jīng)繼承變更權(quán)屬人為鐘某銓,鋼筋混凝土4層(部分三層),建筑面積92.34平方米,總建筑面積287.03平方米。根據(jù)本案證據(jù)及陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4、區(qū)某陳述,目前該房經(jīng)拆除后重建成現(xiàn)狀,5層,建筑面積約500平方米。也就是說,原本登記張某某、或者鐘某銓為使用人的宅基地房屋已經(jīng)滅失,故無法發(fā)生繼承。相關(guān)繼承人認(rèn)為拆除房屋的繼承人構(gòu)成侵權(quán)的,可提起侵權(quán)損害賠償之訴。其次,宅基地房屋的權(quán)屬不能僅依據(jù)其在相關(guān)行政部門登記的宅基地使用權(quán)證的情況來簡單一概論之,而應(yīng)當(dāng)同時結(jié)合農(nóng)村自建房的特點(diǎn)、建房時間、實(shí)際出資情況、實(shí)際使用情況等綜合因素來判定。現(xiàn)陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4未提供反映涉案房屋現(xiàn)狀的《村鎮(zhèn)宅基地使用證》等證據(jù),本案證據(jù)未能充分證實(shí)現(xiàn)有的房屋所有人情況。綜上,陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4要求繼承現(xiàn)有房屋,缺乏依據(jù),法z院不予支持。

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廣州起訴兄弟姐妹侵z占自己的宅基地房份額，能打贏嗎？

  張靜律師解答：此類案件要看證據(jù)，一是能否證明涉案房屋是父母的宅基地房，自己有繼承份額，二是涉案房屋這么多年有沒有加建、改建，誰出的錢，三是兄妹的過戶程序是否合法，父母是否同意。如下面這個案件，姐姐起訴侵z占自己的宅基地房繼承份額，但法z院審理后發(fā)現(xiàn)一是宅基地證是父親去世后母親和申領(lǐng)的，二是房子是出錢建的，三是母親立了公證遺囑自己的份額贈與給。此種情況下姐姐是沒有份額的，終敗訴。

法z院認(rèn)為:《民事訴z訟法》第六十四條款規(guī)定:當(dāng)事人對自己提出的主張,有責(zé)任提供證據(jù)?！度嗣駔法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定:當(dāng)事人對自己提出的訴z訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴z訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中,根據(jù)李姐、李妹提交的證據(jù)顯示,雖然李父、黃母及李姐、李妹一家四人在五十年代已在楊箕村同××號房屋居住,但直至李父時,一直沒有關(guān)于該房屋的宅基地使用權(quán)或集體產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬登記。因此,該房屋不屬于李父的遺產(chǎn)。黃母于八十年代取得楊箕村xxx8號的宅基地使用權(quán)證,該址上蓋房屋經(jīng)李妹兩次出資拆建,黃母于1996年4月向廣州市天河區(qū)沙河鎮(zhèn)楊箕村民申請將該8號房屋房產(chǎn)證戶名變更為李妹,即將上址房屋贈與李妹,與其在廣州市天河區(qū)公證處所立《遺囑》的意思表示并不相悖?，F(xiàn)無證據(jù)證明李姐對此有提出過異議。李妹取得楊箕村xxx8號房屋的權(quán)屬證書后,作為房屋權(quán)屬人與拆遷人簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議,并回遷xxxA2棟3402房和1206房、A5棟507房、A6棟2208房?，F(xiàn)李姐要求確認(rèn)其享有楊箕村xxx8號房屋以及上述回遷房三分之一產(chǎn)權(quán)份額,依據(jù)不足,法z院不予支持。

廣州宅基地合建協(xié)議無效后，能要求返還購房款利息嗎？

    張靜律師解答：可以，不過實(shí)踐中不一定支持。有的法官判支持利息，有的判不支持利息。如下面這個案件，就判z決支持利息。

本院認(rèn)為:本案的爭議焦點(diǎn)是陳賣家是否應(yīng)向趙買家返還已付購房款并支付相應(yīng)利息。

依據(jù)雙方在《合作建房認(rèn)購協(xié)議書》中的約定,陳賣家承擔(dān)的主要合同義務(wù)是將約定方位的房屋按約定裝修標(biāo)準(zhǔn)建成后在約定期限內(nèi)交付趙買家,而趙買家承擔(dān)的主要合同義務(wù)是向陳賣家分期支付對價款,故前述有關(guān)權(quán)利義務(wù)的約定符合買賣合同法律關(guān)系的特征。因雙方交易涉及宅基地上房屋買賣,而雙方均非該宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,故該交易行為因違反相關(guān)法律法規(guī)禁止性規(guī)定而無效,法z院認(rèn)定雙方之間的交易屬于宅基地上房屋買賣且該交易行為無效。合同無效后,因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)作相應(yīng)返還,故趙買家訴請陳賣家返還已收取的10萬元購房款并支付自其提起本案訴z訟之日起的利息,符合法律規(guī)定法z院對此予以支持。陳賣家以雙方之間屬于合作建房關(guān)系,且其收取的10萬元建房款已投入前期建設(shè)工程物化為建筑附著物為由,認(rèn)為其無需向趙買家返還該10萬元,理由不成立,本院不予采納.陳賣家以趙買家對造成合同無效存在過錯為由,認(rèn)為其無需向趙買家支付相應(yīng)利息,但利息屬于法定孳息,在陳賣家負(fù)有返還10萬元款項(xiàng)義務(wù)的情況下,其占有該款項(xiàng)的法定孳息亦缺乏法律依據(jù),故陳賣家的該項(xiàng)理由亦不成立,本院亦不予采納。

廣州宅基地買賣合同無效糾紛中，房屋價值評估一般多少？

  張靜律師解答：宅基地房屋價值的評估每個案件都不一樣，差別非常大，跟房屋的新舊、位置、面積都有關(guān)系。如下面這個案件，評估出來房屋的價值（含土地價值）就是67萬，476平方米，本案為2019年案件。

訴z訟中，勞買家申請對涉案房屋價值進(jìn)行評估。法z院依法委托廣東安某價格事務(wù)所有限公司（以下簡稱安某公司）對涉案房屋價值（單列土地使用權(quán)價值）進(jìn)行評估。根據(jù)評估報告，涉案房屋宅基地使用權(quán)價值為672648元；勞買家分得的房屋價值（含土地使用權(quán)價值）為204164元。根據(jù)評估報告核定，涉案房屋的區(qū)位樓面地價為1413.13元（672648元÷476平方米）。因此，勞買家分得的房屋的土地使用權(quán)價值為69667.3元（1413.13元×49.3平方米）?？鄢鲜鐾恋厥褂脵?quán)價值后，相應(yīng)上蓋物的價值為134496.7元。