菏澤房地產(chǎn)中介公司的行業(yè)須知

房屋預售的特征：

    ①房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。

    ②房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規(guī)范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預售合同簽訂后向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

高層樓房公攤面積標準房屋的公攤率指的是房屋的公攤面積占房屋總面積的比率。對于公攤面積的處理，現(xiàn)在我國暫沒有明確的法律規(guī)定，因公攤面積的不明確，這也使它成為了房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。公攤率主要是用于計算在住宅小區(qū)之中公用建筑設施（配電房、樓道、電梯井、公用通道、消防設施以及其他公用設施）在小區(qū)總建筑面積之中所占比例。公攤率=總公攤面積/總建筑面積總公攤系數(shù)是一棟建筑的總公攤面積與總套內建筑面積的比例。公攤系數(shù)需要注意，它只針對單一建筑，并不是所有的建筑公攤系數(shù)都一樣，每棟建筑都有自己的公攤系數(shù)。根據(jù)“誰使用誰分攤的原則”，對于同一棟、同一單元或是同一層的不同戶型，它每戶的“公攤面積/套內面積”可能會有所不同，且同總分攤系數(shù)可能也不同。

對于購房者來說，買一棟自己想要的房子，個考慮的就是好的地段，好的地段才有更高的價值，李嘉誠說過：“房子的是地段、地段、還是地段！”由此可見一個好的地段有多么的重要，那么你買房子知道怎么挑選地段嗎？

第二：挑周邊環(huán)境

環(huán)境決定你住的舒不舒服，所以在買房之前，一定要好好考察一下，如果發(fā)現(xiàn)房子周圍有例如大型工廠、菜市場，鐵路高速、臨街繁華等因素，那么就要小心了，因為周邊這些設施往往都是噪音過大的，十分影響住房的舒適性。只有挑選一個安靜的環(huán)境才能保障人有良好的舒適性，嘈雜的環(huán)境會對人的健康不利。

第三：挑配套設施

一個房子周邊的配套設施是否完善，是評價一個小區(qū)成熟與否的標志，也是該地段是否值得購買的重要因素。周邊的配套設施主要看房子附近有沒有市政配套、生活配套、休息配套、交際配套以及商業(yè)配套和學校配套等。

此外，小區(qū)內部設施配套也要重視。可以多多考察這個小區(qū)綠化率多少，停車位是否充足，有沒有游樂設施、健身設施、泳池、運動場地等。另外還要重點考察小區(qū)的水電燃氣，電梯是否合格，物業(yè)服務也應仔細考察。

第四：挑未來發(fā)展

買房子不僅僅只為了自住，還要用長遠的眼光看未來的發(fā)展。很多房子在購買時不是很值錢，但是未來的某個階段可能會發(fā)生改變。像是城市規(guī)劃，交通建設等等，未來的一段時間內這個區(qū)域在城市中是否會發(fā)生大的變化，周邊會不會有新的規(guī)劃，會不會有新的交通、市政或是商圈等。

剛需族”買房看過來！購房前應該如何做好預算

1、正確估量個人資產(chǎn)及家庭可支配收入

買房要根據(jù)需要和支付能力綜合考慮，先考慮支付得起的樓宇，再考慮喜歡的樓宇，要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補貼。買房前請主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開支，其次是用于保險及預防意外災害 的預備資金。通過仔細核查，審慎地計算出個人或家庭的凈資產(chǎn)，這才是可隨時支配的自由款項。認真計算可以保證購房者能夠準確把握自身的實力和購房方向。

2、選擇適宜的房價和房屋面積

在對個人資產(chǎn)做完認真估量后，就要開始挑選品質好、價錢又不高的住宅了?，F(xiàn)在，市場上可供選擇的商品房眾多，房價通常相差懸殊，眾多的因素使消費者感到無從入手、很難判別。其實，房價的制定是有一定規(guī)律的，它受到市場和成本制約。這主要取決于商品房的土地成 本、開發(fā)建造成本以及利潤、稅費、銷售等費用。但房價的終成因，還要回歸到市場的認同度，所以購房消費者可以根據(jù)實際購買力充分參照房價的成本和市 場構成因素終決定適宜自己的房價水平。購房人在選擇了適合自己消費水平的房子后，就要著重考量房間的面積、戶型等因素。

由于商品房的 價格高達每平方米數(shù)千甚至數(shù)萬元，而房屋面積的大小又直接關系到房屋的售價，因此，每一平方米都要精打細算。從房屋戶型來說，應根據(jù)家庭人口的數(shù)量、房屋 使用的能以及資金實力進行選擇?，F(xiàn)在，人們一般喜歡要“四大一小”、雙衛(wèi)生間、雙陽臺的房間，因為這樣的房間更適合人們的居住，但具體選擇什么樣的房 屋，首先應確定房屋的總建筑面積要多大。要了解一座建筑物的有效面積系數(shù)，即“得房率”。它是指建筑物內可使用面積與總建筑面積的比例，有效面積系數(shù)越 大，可使用面積就越大。有效面積系數(shù)的大小，意味著購房者花同樣的錢，買到房子的使用面積可能差別很大。