老舊小區(qū)加裝電梯案例值得信賴

廣州嘉集建筑工程有限公司是專門從事建筑物加固與設計、加裝電梯工程等特種技術的研發(fā)與施工，并集科研、設計、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。公司成立以來，以“專注，創(chuàng)新，務實，以客戶為中心”的精神，為客戶解決了一項又一項技術難題。

公司業(yè)務范圍包括：1、建筑物結構加固補強；2、加裝電梯工程；3、地基與基礎工程；4、建筑防水工程；5、建筑裝飾工程設計；6、消防設施工程設計與施工；7、加固改造方案設計、安全評估、技術咨詢及相關專業(yè)合作。

電梯加裝“應急平層裝置”的益處

    電梯在正常使用過程中，一旦遇到電梯部分故障（如：非電梯安全

回路、門鎖回路故障等）或供電系統(tǒng)故障（如：缺相、停電、火警、自然災害等），對正在使用電梯內的乘客的生命及財產安全，將構成嚴重的威脅和損失。

   如果加裝“應急平層裝置”產品，當電梯無發(fā)生以上故障時，“應急平層裝置”處于監(jiān)控狀態(tài)，一旦發(fā)生以上故障時，電梯內安裝的“語音安撫”立即工作，發(fā)出語音音頻，提醒乘客現(xiàn)在是停電時間，保持冷靜，馬上轉接應急裝置救援產品。在語音播放的同時“應急平層裝置”產品已在五秒鐘內啟動并自動投入工作，使電梯恢復到正常運行，將電梯轎廂平緩運行到近的樓層、自動開門，讓乘客迅速離開電梯、確保生命及財產安全，不受任何損失。廣州荔灣區(qū)花地街怡芳苑怡德街9號加電梯籌備組成員潘叔“拿到錢之后，我們會進一步搞好電梯的安全，改善電梯的通風效果，更大部分是放在以后的電梯維修費用里。

  若不加裝置“應急平層裝置”產品，一旦電梯出現(xiàn)以上故障，電梯轎廂內一片漆黑，會導致乘驚慌，擔驚受怕，若電梯里面無通風設備，被困時間較長，老人，孕婦，小孩子的承受力有限，會發(fā)生意外，而且需要電梯內的相關人員或電梯內的通訊設備方可通知維保人員，拿鑰匙輔助打開門，由通知到人員到達開門的用時遠遠不至五秒鐘。記者10月16日從荔灣區(qū)相關部門了解到，今年以來，該區(qū)加裝電梯入案148棟，同意批前公示78棟，核發(fā)建證44棟。

 安裝面臨三大難題

1.政策空白  安裝不知找誰批

連日來，記者深入多個老舊小區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，一些老舊樓房不能加掛電梯的障礙是申請人不知道到哪些部門申請。一位老人述說了申請加裝電梯的遭遇，他今年76歲，住在6樓，每三天才下一次樓。為此，去年，孝順的兒子想給他加裝一部電梯。裝電梯是個大事，需要審批啊。他兒子先找到小區(qū)物業(yè)，物業(yè)經理告訴他，他們沒有權利批準，因為沒有文件，建議找房管部門。兒子咨詢房管部門，被告知，房管部門也沒有審批權，需要找規(guī)劃設計部門，還要找電力、供熱、通訊、綠化等多個部門。無奈之下，他兒子只好取消了加裝電梯的計劃。目前相關方案仍在制定當中，根據(jù)《方案》要求，財政補助實施方案需在今年9月前完成。

日前，記者以普通市民身份咨詢房管部門，工作人員答復，可以找房管局所屬大隊，他們或許有管理權限。記者電話咨詢大隊，得到的答復是，他們只管房屋內部結構拆改，加掛電梯是在樓房之外，所以不是他們的管轄范圍，他建議找所屬街道部門。記者隨即電話咨詢街道管理，對方告知，他們負責私搭亂建管理，對于加裝電梯根本沒有審批權限。我們將會一連兩天向大家介紹舊樓加裝電梯的成功案例，有需要的居民就可以取取經，看有沒有可以借鑒的地方了。

據(jù)宋昆介紹，根據(jù)外地出臺的加裝電梯要求來看，普通住戶要想順利加裝電梯需要諸多流程，要涉及建委、規(guī)劃、房管、綠化、消防等，大概需要加蓋40多個部門的公章，比新建一個住宅樓要跑的部門恐怕還要多。其根本原因就是缺乏相關政策，缺乏一個總體的指導性意見，缺乏受理批準的具體部門。在這種情況下，即使申請戶跑遍了相關部門，也不一定能夠獲得審批，原因是多個部門目前都沒有明確這項業(yè)務審批權限。宋昆建議，解決老舊樓房加裝電梯難題，目前急需明確相關政策，規(guī)范各相關部門的具體審批職責。具體來說，爭取2017年8月~2018年8月實現(xiàn)不少于100棟未加裝電梯住宅樓增設電梯，2018年8月~2019年8月實現(xiàn)不少于200棟未加裝電梯住宅樓增設電梯，2019年8月~2020年8月實現(xiàn)不少于200棟未加裝電梯住宅樓增設電梯。

宋昆告訴記者，雖然申請加裝電梯審批困難重重，但已經看到曙光。2016年，他向建設主管部門申報組織編制《天津市既有多層住宅加裝電梯設計導則》等相關工程建設的地方標準，已得到政府相關部門的積極回應。目前，他率領的團隊正在緊張起草這份導則，爭取盡快遞交給上級主管部門，為解決難題打好基礎。”他說，其實在一個小區(qū)里，有1棟樓成功加裝了電梯，其他樓的業(yè)主也會效仿。

2.鄰里分歧  的一樓住戶

南開區(qū)西湖道兩側有多個7層到頂?shù)睦吓f小區(qū)，多位住在5、6、7樓的住戶都希望加裝電梯，但是后卻沒有裝成，首要原因是多個樓門的一樓住戶不同意安裝。記者調查發(fā)現(xiàn)，一樓住戶不同意安裝的原因包括：擔心電梯影響采光、有噪音污染，還有一個重要原因是──擔心房屋貶值。一位一樓業(yè)主告訴記者，沒有加裝電梯前，他家的一樓是黃金樓層，房屋價值高；一旦加裝了電梯，就會相對貶值。因為加裝了電梯后，越高的樓層往往越值錢，5、6、7樓就會升值；”今年初，孔先生所在的舊樓成功安裝電梯，“運營半年后，我們家每兩個月分攤電梯電費16度，挺劃算。而一樓升值空間相對較小，因此需要其他住戶補償。

天津社科院社會學專家張寶義認為，從社會學角度來說，住在一個小區(qū)乃至一個樓門的居民已經構成了一個社會群體，和諧相處是一個基本、重要的原則，平衡好各自利益訴求是關鍵。對一樓住戶的損失，其他樓層住戶的確需要給予一些補償，但是一樓住戶也不能獅子口大張，胡亂要價。雖然安裝電梯后，5、6、7層房屋會升值，但是具體升值多少還有待于市場觀察，因為畢竟不是新建的高層住宅樓，具體升值多少不好定論。加裝電梯后，一樓房屋雖然相對貶值，但因為一樓依然具有出行方便等優(yōu)點，一般也不會大幅貶值。在這個問題上，需要同一樓門的住戶好好協(xié)商，聯(lián)合制定出一個對一樓住戶合情合理的補償方案。原產權單位或者原房改售房單位（不包括財政撥款的預算單位）出資。

記者注意到，一些老舊小區(qū)準備加掛電梯的住戶為了避開一樓住戶的阻撓，準備采用動用房屋維修費用只需三分之二業(yè)主同意的方式。張寶義提醒:這種方式是行不通的。原因是一樓住戶在一個小區(qū)樓門中具有非常重要的位置，如果未經他們的同意就安裝，很可能會激化矛盾。因為一樓住戶一旦認為利益受損，社會關系就會，對方肯定會采取多種方式進行阻撓，加裝電梯會更加困難。雖然外地有的城市規(guī)定，一個樓門加裝電梯只需要三分之二住戶同意，該樓門就可以加裝電梯，但實際實施效果很差。只有全體住戶都同意，才能把電梯順利安裝上。對于住在老樓高層的老人來說最期待的就是能有電梯助力上下樓了可是老城區(qū)老樓的場地上下層業(yè)主的矛盾等問題都讓加裝電梯“步履維艱”另外一個重要難題是資金現(xiàn)在好消息來了。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，做通一樓住戶的工作，其他一些城市的做法可以作為借鑒。其中，有的城市規(guī)定，街道辦事處和社區(qū)居委會，對加裝電梯有反對意見的住戶應該積極進行調節(jié)，主動做工作，防止矛盾激化，相關部門不要置之不理，要組織全體住戶進行商議。還有的城市規(guī)定，如果電梯安裝出現(xiàn)矛盾和爭議，相關住戶可以依法通過民事途徑解決。相關業(yè)主可以本著權責一致友好協(xié)商的原則自行確定出資比例，業(yè)主可以約定高樓層適當提高出資比例，低樓層可以獲得適當補償，但補償金額不宜超過加裝電梯總工程費用除以本梯（棟）總戶數(shù)的數(shù)值。

3.資金來源  高額的分攤費

天津大學建筑學院博士時海峰告訴記者，從外地情況來看，一個樓門要加裝一部電梯總的費用大約是60萬元左右。其中包括電梯費用、土建成本和對一樓住戶的補償款等項內容。

外地一些城市加裝電梯的資金來源分兩種：一種是政府部門給一定的財政補貼，產權歸屬政府下屬管理公司，住戶每月繳納一定數(shù)額的電梯使用費，這種方式的好處是讓低收入老舊樓住戶減輕經濟負擔。第二種做法是建設費用全部由樓門住戶共同分擔（一樓住戶除外），居民無償使用，并擁有電梯產權。玄武區(qū)《既有住宅增設電梯建設方義務告知書》中提到，對于增設電梯在采光、日照等方面給一樓業(yè)主造成不可避免的影響，在電梯開工前，建設方必須履行相關辦法規(guī)定的義務，對一樓業(yè)主給予補償，現(xiàn)金補償參考標準為每戶2萬元。

調查發(fā)現(xiàn)，一些中低收入住戶對第二種資金籌集方式有看法。他們認為，自己每月僅靠有限的退休金生活，也沒有過多存款，如果一次性拿出過多的錢，實在有困難。時海峰介紹，按照目前一個樓門加裝電梯需60萬元計算，如果在一個一梯2戶、6層高的老舊住宅樓上加裝電梯，除去1樓2個住戶不交錢外，其余10戶平均每戶分攤費用要達到6萬元?？紤]到越往高層分攤費用越高的情況，住在六七層的住戶實際分攤費用要大大超過平均數(shù)。為此，有些住戶感到資金壓力比較大，不愿意由自己全部出資。此外，81號大院138號、35-6號、50-1號、59-1號和59-2號也get電梯了。

記者注意到，為了解決加裝電梯的資金來源問題，有很多開發(fā)商紛紛看中老舊樓加裝電梯這個行業(yè)蘊含的巨大商機。例如，有的開發(fā)商跟小區(qū)居民商議，加裝電梯的費用全部由他們承擔，住戶不需要繳納任何費用，但前提是要允許他們在原有頂樓上再加裝一層樓，由他們掌握產權，對外銷售，以此彌補安裝電梯的投入費用。他建議，如果業(yè)主之間實在無法解決矛盾，可找居委會、街道辦等部門介入進行調解。

這個辦法真的可行嗎？加裝電梯后，一樓房屋雖然相對貶值，但因為一樓依然具有出行方便等優(yōu)點，一般也不會大幅貶值。時海峰告訴記者，他不太同意這樣的籌集方式。原因是在頂樓再加裝一層樓，很可能會產生安全隱患。頂樓加裝的樓層，很可能會被房地產管理部門叫停，被判為違建。第二個原因是，頂樓再加裝一層樓后，由于樓層高度增加，很可能會對后面的住宅樓居民的采光等造成重大影響，引起后面樓房住戶的強烈反對，很難實施。

時海峰認為，要解決老舊樓區(qū)加裝電梯資金來源問題，還需要采取多種形式，其中，包括政府補貼、住戶分攤等。近日，有媒體報道：廣州市住房公集金管理中心發(fā)出征求意見稿，未來廣州市民出資為住宅增設電梯有望可申請?zhí)崛∽》抗稹?

廣州嘉集建筑工程有限公司是專門從事建筑物加固與設計、加裝電梯工程等特種技術的研發(fā)與施工，并集科研、設計、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。公司成立以來，以“專注，創(chuàng)新，務實，以客戶為中心”的精神，為客戶解決了一項又一項技術難題。公司業(yè)務范圍包括：1、建筑物結構加固補強；2、加裝電梯工程；3、地基與基礎工程；4、建筑防水工程；5、建筑裝飾工程設計與施工；6、消防設施工程設計與施工；想要購買已經裝好電梯的朋友們可能要失望了，因為這里不少業(yè)主是老人家，之前放盤就是打算置換電梯樓，而這里生活配套完善，因此加裝電梯后，許多老人家都覺得沒必要換房子了，所以基本沒有放盤。7、加固改造方案設計、安全評估、技術咨詢及相關專業(yè)合作。

1樓2樓不用出電梯費用可提取住房公急金支付電梯費用

      南京市對2000年以前建成既有住宅（商品房除外）增設電梯的，給予財政資金補貼。具體標準為：七層及七層以上補貼20萬元/臺，六層、五層、四層將分別補貼18萬元/臺、16萬元/臺、14萬元/臺。

另外，每個城區(qū)對低層住戶或繳納公急金的業(yè)主都有相應補貼。

      出資的業(yè)主資金也給出了分配方案：

南京借鑒了廣州、深圳、廈門、福州等市在老小區(qū)加裝電梯出資比例方面的經驗，結合實際情況給出了出資參考比例：首層、第二層為0，第三層為基準層，其出資系數(shù)為1.0，自第四層開始每增加一個樓層提高0.3個系數(shù)，即第四層為1.3、第五層為1.6、第六層為1.9、第七層為2.2，依此類推出資比例。廣州嘉集建筑工程有限公司是專門從事建筑物加固與設計、加裝電梯工程等特種技術的研發(fā)與施工，并集科研、設計、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。

基準層（第三層）承擔金額=電梯總價除以每層出資系數(shù)之和；

本層承擔金額=基準層承擔金額乘以本層出資系數(shù)；

每戶出資金額=本層承擔金額乘以（該戶面積/本層面積）。

打個比方來說，如果一幢7層的住宅，假設電梯總費用是60萬元，那么一樓二樓不用出錢，三樓兩戶人家總共出資7.5萬元，越往上越高，分別是四層9.75萬元，五層12萬元，六層14.25萬元，7層16.5萬元。

另外，增設電梯出資人可提取住房公急金、住宅專項維修資金用于支付電梯費用。

廣州嘉集建筑工程技術有限公司是專門從事建筑物加固與設計、加裝電梯工程等特種技術的研發(fā)與施工，并集科研、設計、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。公司成立于2014年6月，注冊資金8000萬元，具有較扎實的管理基礎和技術力量，擁有特種工程（結構補強）、勞務分包等建筑業(yè)企業(yè)證書，資質齊全，經驗豐富。原因是一樓住戶在一個小區(qū)樓門中具有非常重要的位置，如果未經他們的同意就安裝，很可能會激化矛盾。

舊樓加建電梯常見糾紛類型

撤銷街道辦事處頒發(fā)的《建設工程開工備案證明書》行政案

《試行辦法》第十五條規(guī)定：“申請人應當依照法律、法規(guī)的規(guī)定委托具有相應資質的單位進行建筑方案設計、施工圖設計、施工圖設計審查、施工和監(jiān)理。工程投資額在30萬元以上的，申請人應當向區(qū)建設行政主管部門辦理質量安全監(jiān)督登記手續(xù)、申請領取建筑工程施工許可證；專家在會上表示，臺城花園多層建筑為磚混結構，本身質量不錯及剛度很大，加裝電梯采用鋼框架結構，相對磚混建筑結構它質量輕、柔性好，且互為獨立的地基基礎。工程投資額在30萬元以下的，申請人應當按照《關于加強臨時性建筑和限額以下小型工程建設管理工作的通知》 (穗府辦〔2009〕10號)的規(guī)定向屬地鎮(zhèn)、街申請辦理開工備案證明?！?

在增設電梯的業(yè)主取得了規(guī)劃部門頒發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證后，工程將進入施工階段，根據(jù)《試行辦法》的規(guī)定，申請人應向所屬地的街道辦事處申請開工備案證明。反對增設電梯的業(yè)主認為街道頒發(fā)開工備案證明的行政行為不符合法律規(guī)定，起訴要求撤銷開工備案證明。此類糾紛的爭議焦點是增設電梯施工是需要建設工程施工許可證還是需要街道辦的開工備案證明？近日，有媒體報道：廣州市住房公集金管理中心發(fā)出征求意見稿，未來廣州市民出資為住宅增設電梯有望可申請?zhí)崛∽》抗??！督ㄖā返谄邨l規(guī)定：“建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外?！币虼耍笾行凸こ痰氖┕ば枰觐I施工許可證，但小型工程不需要申領施工許可證?！督ㄖこ淌┕ぴS可管理辦法》第二條規(guī)定，工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。符合條件的建筑工程，申請人只需到街道辦事處辦理開工備案證明。審理過程中，將對增設電梯工程的投資額和建筑面積進行審核，以明確是頒發(fā)施工許可證還是僅需開工備案證明。

排除妨礙糾紛

在增設電梯施工過程中，反對增設電梯的業(yè)主認為電梯施工將嚴重影響房屋的通風、采光和日照，經常阻止施工人員施工，致使加建電梯工程無法順利進行。廣東學院、暨南大學、廣州中大學業(yè)主發(fā)生過此類排除妨礙糾紛。同意增設電梯的業(yè)主提起民事，要求阻止施工的業(yè)主停止侵權、排除妨礙，不得阻止電梯正常施工。買買君在國規(guī)委網站看到，水蔭路一帶是加裝電梯的大戶，并且不少都帶有市一級水蔭路小學，值得留意。

《物權法》第八十四條規(guī)定，“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系”。第八十八條規(guī)定，“不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利”。如果增設電梯的業(yè)主已經取得了建設工程規(guī)劃許可證，則其享有增設電梯的合法權利。但反對業(yè)主如認為對其合法權益造成損害的，可通過協(xié)商或另行的方式解決，而不得進行阻止。一般根據(jù)友睦鄰里、互讓互諒的精神，判令反對業(yè)主停止侵權，不得對施工行為進行阻止、妨礙。記者注意到，一些老舊小區(qū)準備加掛電梯的住戶為了避開一樓住戶的阻撓，準備采用動用房屋維修費用只需三分之二業(yè)主同意的方式。