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?廣州為多貸z款簽訂陰陽(yáng)合同，解除后能主張對(duì)方違約嗎？

廣州為多貸z款簽訂陰陽(yáng)合同，解除后能主張對(duì)方違約嗎？

  張靜律師解答：不能。如下面這個(gè)案件，買家為多貸z款與賣家簽訂陰陽(yáng)合同，故意在陽(yáng)合同提高房款金額，終導(dǎo)致貸z款無法發(fā)放，合同不得不解除。賣家主張買家構(gòu)成違約，要求賠償違約金、利息、律師費(fèi)等，法z院認(rèn)為賣家在知情的情況下仍同意配合簽訂陰陽(yáng)合同，也有過錯(cuò)，故不支持其賠償請(qǐng)求。終判z決已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用各種承擔(dān)，房屋過戶回賣家，過戶費(fèi)用由買家承擔(dān)。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為,本案為房屋買賣合同糾紛,訴z訟中,李賣家與聶買家一致同意解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》、《廣州市存量房買賣合同》,并將涉案房屋重新過戶至李賣家名下。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，關(guān)于李賣家主張聶買家支付違約金、墊z資付款利息及支付律師費(fèi)、訴z訟保全責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)的問題。

⒈關(guān)于李賣家主張違約金的問題。違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律規(guī)定,一方當(dāng)事人違約時(shí)向另一方支付的損失。李賣家主張聶買家支付違約金的依據(jù)是聶買家未按約支付購(gòu)房尾款78萬元。本案中,聶買家未取得郵儲(chǔ)銀行荔灣支行發(fā)放的貸z款,主要原因是借z款人提供虛z假信息,包括簽訂陰陽(yáng)合同。聶買家為了獲取超額貸z款在簽訂《廣州市存量房買賣合同》時(shí)將房屋成交價(jià)設(shè)定為112萬元,李賣家在該合同上簽名并捺印確認(rèn),應(yīng)視為李賣家知道或者應(yīng)當(dāng)知道雙方簽訂的合同為虛z假合同,導(dǎo)致貸z款銀行不予放貸,李賣家存在過錯(cuò),無權(quán)主張違約金。故李賣家主張聶買家賠償違約金90000元,依據(jù)不足,不予支持。

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廣州買房時(shí)發(fā)現(xiàn)賣家只是掛名人，需要追加真正的賣家進(jìn)訴z訟嗎？

    張靜律師解答：若名義賣家披露真正的賣家，則可由買家自己選擇告誰(shuí)，告名義賣家還是真正賣家都可以，承擔(dān)責(zé)任都是一樣的。但是選定后就不能再更換。

本院認(rèn)為，關(guān)于林賣家是否需承擔(dān)《商鋪買賣合同》項(xiàng)下的出賣人義務(wù)的問題。《合同法》第四百零二條規(guī)定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”；第四百零三條第z一款、第二款規(guī)定，“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時(shí)如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同的除外；受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對(duì)人主張其權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對(duì)人”。本案中，涉案商鋪登記在林賣家名下，林賣家亦以自身名義與劉買家簽訂《商鋪買賣合同》，無充分證據(jù)反映林賣家在簽訂《商鋪買賣合同》之時(shí)有向劉買家披露其系代案外人澤某公司持有涉案商鋪的事實(shí)，而劉買家也以林賣家為合同相對(duì)方提起本案訴z訟，要求林賣家承擔(dān)《商鋪買賣合同》項(xiàng)下的出賣人義務(wù)?；诖?，林賣家應(yīng)作為出賣人向劉買家承擔(dān)返還購(gòu)房款及團(tuán)購(gòu)費(fèi)的出賣人義務(wù)。對(duì)林賣家提出涉案商鋪實(shí)際權(quán)屬人為澤某公司，一審未追加澤某公司，程序的主張，本院不予采納。

廣州以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔(dān)z保的如何處理？

   張靜律師解答：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十三條：一方當(dāng)事人主張房屋買賣合同實(shí)為合同的擔(dān)z保的,應(yīng)當(dāng)舉證證明合同關(guān)系的存在。

當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔(dān)z保,出借人主張就買賣合同項(xiàng)下的房屋優(yōu)先受償?shù)?不予支持。出借人請(qǐng)求履屋買賣合同的,應(yīng)當(dāng)依照《人民z法z院關(guān)于審理案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定處理。

當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔(dān)z保,雙方已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,借z款人以不存在真實(shí)的買賣合同關(guān)系為由,主張合同無效并請(qǐng)求返還房屋的,人民z法z院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明變更訴z訟請(qǐng)求為返還借z款本息與房屋過戶登記時(shí)或債務(wù)履行期限屆滿時(shí)房屋價(jià)值的差額。

《人民z法z院關(guān)于審理案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條：當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為合同的擔(dān)z保，借z款到期后借z款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴z訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民z法z院裁定駁回起訴。

按照法律關(guān)系審理作出的判z決生效后，借z款人不履行生效判z決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借z款本息之間的差額，借z款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

1、房屋買賣糾紛中，還沒過戶能請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)歸自己所有嗎？

  張靜律師解答：不能，只能起訴要求辦理過戶手續(xù)。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十六條：房屋尚未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,買受人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的,人民z法z院應(yīng)當(dāng)向其釋明變更訴z訟請(qǐng)求為出賣人協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。買受人不同意變更的,駁回其訴z訟請(qǐng)求。

2、沒有購(gòu)房資格的買家能起訴請(qǐng)求過戶嗎？

律師解答：不能，必須有購(gòu)房資格才可以請(qǐng)求過戶。

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十七條：限購(gòu)房屋的買受人請(qǐng)求出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民z法z院應(yīng)當(dāng)按照《廣東省高z級(jí)人民z法z院廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廣東省廳關(guān)于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實(shí)住房限購(gòu)政策的意見》(粵高法〔2013〕403 號(hào)),要求其在舉證期限內(nèi)提交房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的《購(gòu)房資格證明》。