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廣州開發(fā)商延遲交房，購房者可以解除合同嗎？

    張靜律師解答：可以，但解除合同應在法定期限內提出，期限為有催告的情況下三個月，無催告的情況下為一年。

判z決書節(jié)選：

泰某行使合同解除權是否超過法定除斥期間。由于泰某現(xiàn)在才提出解除合同,故對解除合同的審查應適用《合同法》及《z高人民z法z院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。雙方合同約定廣保公司需于1994年12月31日交付涉案房屋,并未約定具體的時間,但時至今日,廣保公司仍未取得房地產權屬證書、亦未交付房屋,違約行為一直處于持續(xù)狀態(tài)。即便泰某未在解除事由出現(xiàn)后的法定時間內行使合同解除權,但泰某于2018年11月20日發(fā)函給廣保公司再次要求廣保公司三個月內交付房屋和辦理房產證,廣保公司收到該函件后在合理期限內仍未履行上述義務,泰某作為守約方仍有權行使法定解除權。根據《合同法》第九十六條款的規(guī)定,合同自通知到達對方時解除。因此, 1994年12月29日、2003年6月4日簽訂的《廣保公司貿易鋪面轉讓合同》及《商品房買賣合同》均于2019年2月26日解除。

相關法律規(guī)定：

《z高人民z法z院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：

根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

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廣州開發(fā)商一房二賣后房屋被抵z押，真買家能起訴過戶嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個案件，開發(fā)商他人一房二賣，第z一個買家起訴過戶。法z院認為第二個買家的商品房預售合同并非真實意思表示，判z決開發(fā)商與第二個買家的商品房預售合同無效，銀z行配合涂銷抵z押，開發(fā)商配合第z一個買家辦理過戶手續(xù)。

其次，關于抵z押權的問題。z高人民z法z院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第z一條規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵z押權和其他債權，第二條規(guī)定消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。由此，買受人在交齊全部或大部分購房款后，對商品房所享有的權利優(yōu)先于抵z押權。本案中歐某已向國某公司支付全部購房款，已履行付款義務。至于國某公司、李某及建設白云支行之間因貸z款產生的其他糾紛各方可另循合法途徑解決。因此，歐某要求國某公司協(xié)助其辦理涉案房屋權屬證書的訴z訟請求于法有據，法z院予以支持。

廣州如何認定商品房的通氣時間？

  張靜律師解答：可以以開發(fā)商取得燃氣驗收證書的時間算。

法z院認為，關于涉案房屋是否具備通氣條件問題。1.涉案房屋已在約定交樓時間前取得《燃氣工程交工驗收證書》,在取得《燃氣工程交工驗收證書》后即具備申請接駁通氣條件,具體的接駁通氣時間根據用戶申請用氣的時間而定。2.涉案小區(qū)的供氣工程由航某公司委托東部燃氣公司代為完成建設,而東部燃氣公司采取何種供氣方式并不由航某公司控制。現(xiàn)東部燃氣公司明確為涉案小區(qū)提供的是LNG瓶組站供氣,而對該供氣方式,陳買家亦無證據證明被收取的費用比一般燃氣管道供氣收取的費用高,故并不影響涉案房屋的居住使用。故,陳買家主張涉案房屋在約定的交樓時間尚未具備通氣條件,依據不足,本院不予采納。