番禺區(qū)農村土地糾紛法律咨詢給您好的建議

廣東農村土地承包給外村人需多少村民同意？

發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政z府批準。

由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包的，應當對承包方的資信情況和經(jīng)營能力進行審查后，再簽訂承包合同。例如發(fā)包方將土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織成員之外的單位或者個人，但是卻沒有經(jīng)過村民會議2/3以上成員或者村民代z表大會2/3以上村民代表的同意。通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權證或者林權證等證書的，其土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵z押或者其他方式流轉。土地承包經(jīng)營權通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的，該承包人死z亡，其應得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內，其繼承人可以繼續(xù)承包。

廣州農業(yè)承包糾紛集體訴z訟中村如何推選代表人？

在農業(yè)承包糾紛的訴z訟中，經(jīng)常是一方當事人人數(shù)為（10人以上）。例如發(fā)包方將土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織成員之外的單位或者個人，但是卻沒有經(jīng)過村民會議2/3以上成員或者村民代z表大會2/3以上村民代表的同意。這時村民如果要求起訴必須有一半以上的村民同意，因此起訴方人數(shù)眾多。按照我國民事訴z訟法的規(guī)定，一方人數(shù)眾多，須推選出二到五名代表參加訴z訟。2012年6月18日，程某與王某簽訂土地轉讓協(xié)議，約定程某將其屋后兩根楓樹以后及房屋東邊菜地的脊嶺以東，房屋西邊大樅樹以西的所有內山地、林地經(jīng)營權轉讓給王某，轉讓費15萬元，轉讓時間8年，程某無權干涉王某正常開發(fā)經(jīng)營。按照下列須序推選代表人：

   （1）首先由人數(shù)眾多的一方的村民全體召開會議，推選出二到五名代表人，由全體人員以書面形式簽字同意并整理推選出的代表人參加訴z訟的推選材料，并向法z院提交；

   （2）如果推選不出代表人，則由人民z法z院提出代表人名單，再由人數(shù)眾多的村民協(xié)商確定代表人；

   （3）如果對法z院提出的代表人名單還是不能協(xié)商確定，則由人民z法z院在共同承包人中指z定代表人。

   應當注意的是，在訴z訟過程中，每個訴z訟代表人還可以委托一至二個訴z訟代理人參加訴z訟。另外，按照法律的規(guī)定，訴z訟代表人的訴z訟行為對全體已方人員發(fā)生效力，但代表人變更、放棄訴z訟請求或者承認對方當事人的訴z訟請求，進行和解，提起上訴、反訴，都必須經(jīng)所代表的當事人同意，否則對他們不發(fā)生效力。承包關系并不是發(fā)包人與受轉包人或者承租z人之問的關系，而仍然是發(fā)包人與原承包人的關系。

廣東省農村土地承包糾紛的類型

土地承包糾紛主要有以下幾個類型：

　　(一)土地流轉手續(xù)不規(guī)范引發(fā)的糾紛?，F(xiàn)在農村外出務工的人多，有的一出去就是好多年，他們在外出前將自己承包的土地流轉給別人耕種(只是口頭合同)，沒有按照規(guī)定辦理土地承包經(jīng)營權流轉手續(xù)。村里在土地二輪延包時，以當時誰耕種就與誰簽訂承包合同，從而引發(fā)糾紛。村里在土地二輪延包時，以當時誰耕種就與誰簽訂承包合同，從而引發(fā)糾紛。

　　(二)對死z亡絕戶的理解上有誤而引發(fā)糾紛。農村有的承包家庭因無男孩，姑娘一出嫁，父母一去世，村里對這樣的承包戶大多按死z亡絕戶對待，將土地收回，而出嫁的姑娘在男方并未分到土地，娘家的承包地又被村里收回去了，從而引發(fā)糾紛，有的還成為了老上z訪戶。再就是村民還未在這部分土地上建住房，還未構成非z法買賣土地的事實，因此也不應作為非z法賣地案件進行處理。

　　(三)土地被征用后，因補償標準引發(fā)糾紛，現(xiàn)在土地價格不斷上漲，有些農戶總認為自己的土地被征用時補償偏少而引發(fā)糾紛，有的還到州、市上z訪。

　　(四)土地被占用后因免稅引發(fā)糾紛，有些村組在修體村組公路時，占用了農戶承包地，并講好減免多少稅費，有的還規(guī)定了減免多少年，現(xiàn)在中央對農村免稅政策出臺后，農戶認為自己的地被白占了，從而引發(fā)糾紛。

　　(五)四至界限不明而引發(fā)糾紛。原土地二輪延包時填寫的《農村土地承包合同書》和《農村土地承包經(jīng)營權證》，有很多在填寫地塊的四至界限時填寫不清、界定不準甚至未填而引發(fā)的糾紛。

　　(六)原土地二輪延包前少數(shù)農民因種種原因而成為城鎮(zhèn)居民，村里將其承包土地已收回，現(xiàn)在又回來要承包地而引發(fā)糾紛。

(七)戶籍管理不規(guī)范而引發(fā)糾紛。如農村婚嫁婦女，她們在出嫁時部分人遷移了戶z口，部分人的戶z口又未辦理遷移手續(xù)，只是在98年戶z口整頓時統(tǒng)一在新居住地進行登記。在此次依法完善農村土地二輪延包工作中，這部分婚嫁婦女回娘家要田，從而引發(fā)糾紛。

廣州租賃村農用地后建房，租賃合同有效嗎？

廣東合拓房地產(chǎn)律師團隊多年來代理大量集體土地類案件，是廣州專業(yè)的土地類案件律師團隊，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，當事人一致好評。特擅長農村集體土地承包合同糾紛、土地租賃合同糾紛、征z地拆遷補償糾紛、宅基地房屋買賣糾紛等案件。收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

律師解答：改變了土地的使用性質，租賃合同無效。

判z決書節(jié)選：

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串z通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非z法目的；（四）損害社會公共利益；土地承包經(jīng)營權的受讓對象可以是本集體經(jīng)濟組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟組織以外的農戶。（五）違反法律、行政z法規(guī)的強制性規(guī)定。”《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?！苯?jīng)本院向廣州市白云區(qū)國土資源和規(guī)劃局江高國土規(guī)劃調查，案涉“過某”土地2010年至2016年土地利用現(xiàn)狀均為農用地，而案涉《土地有償使用合同》第z一條約定土地規(guī)劃為建設用地，第五條、第七條約定投資興建建筑物及附屬設施，因此某四社與徐某簽訂案涉《土地有償使用合同》的目的是用于非農建設，在案涉土地性質未有轉變的前提下，某四社與徐某該約定違反上述法律的強制性規(guī)定，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款之規(guī)定，依法應認定無效。