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商業(yè)用地的價(jià)值為何比住宅用地的價(jià)值高？

房地產(chǎn)的價(jià)值，本質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)值。比如同是住宅，一個(gè)有房產(chǎn)證，一個(gè)沒(méi)有房產(chǎn)證，毫無(wú)疑問(wèn)，有房產(chǎn)證的房子值錢一些，因?yàn)榍罢邩I(yè)主對(duì)房產(chǎn)擁有完全的權(quán)益，可自住，可買賣，可，可出租;而后者，僅有自住的權(quán)益，當(dāng)然也可以出租，但不能，買賣。

如果你明白了上面的原則，你的居住房雖然可作用商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但權(quán)益比純商業(yè)房地產(chǎn)的少一些。比如辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照，有的地方禁止辦，有的可以辦，但很難。時(shí)，銀行也不敢按商業(yè)價(jià)值放貸，因?yàn)榇嬖谡唢L(fēng)險(xiǎn)。另外，如果你要將房產(chǎn)證改成商業(yè)性質(zhì)，你得向政府交一大筆補(bǔ)地價(jià)，這就是居住用地和商業(yè)用地的差價(jià)。

補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=原容積率下的土地單價(jià)/原容積率×(現(xiàn)容積率-原容積率)

【例2-3】某宗土地總面積1000平方米，容積率為3，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元/m2

現(xiàn)允許將容積率增加到5。試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)的數(shù)額。

【解】理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)的數(shù)額為：

= 450/3×(5-3)=300(元/m2)

補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))×土地面積

=300×1000=300000(元)

土地轉(zhuǎn)讓過(guò)戶所在鎮(zhèn)街道負(fù)責(zé)初審轉(zhuǎn)讓方用地是否符合工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓條件，受讓方是否符合開發(fā)區(qū)(工業(yè)功能區(qū))規(guī)劃、鎮(zhèn)街道產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、用地及建設(shè)要求等。對(duì)轉(zhuǎn)讓方用地須經(jīng)相關(guān)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)已投資狀況進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)原土地出讓合同，對(duì)履約狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)認(rèn)定。

初審并通過(guò)評(píng)估符合轉(zhuǎn)讓條件的，轉(zhuǎn)讓方案報(bào)送市行政服務(wù)中心國(guó)土資源窗口，窗口審核受理后將受讓項(xiàng)目可行性報(bào)告等相關(guān)資料提交市工業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入評(píng)價(jià)小組(或其辦公室)組織準(zhǔn)入評(píng)審。通過(guò)評(píng)審的，憑評(píng)審意見書先辦理轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)過(guò)戶，然后再辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

開發(fā)商一直被廉價(jià)的工業(yè)用地所吸引，如何把低廉的工業(yè)用地變成的商業(yè)用地?一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：“建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的批準(zhǔn)。

工業(yè)用地公開出讓工作程序：

一、公布工業(yè)用地出讓計(jì)劃信息。每年年初，市政府依據(jù)萊西市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃等確定用地范圍及用途，由市國(guó)土局公布出讓計(jì)劃信息。

二、提交用地預(yù)申請(qǐng)。有關(guān)單位及意向用地單位依據(jù)國(guó)土局公布的出讓信息，向市國(guó)土局提交用地預(yù)申請(qǐng)，并繳納3萬(wàn)元保證金。